住宅按揭貸款


(一)與1997年的情況比較,目前住宅物業的價格、有關的按揭利率及市民償還樓宇按揭貸款的能力有何變化;

(二)過去5年,每年因貸款人拖欠按揭還款而遭認可機構接管的住宅單位數目,及其佔該年累計按揭宗數的比例;及

(三)鑒於香港金融管理局已表明不反對認可機構在符合商業利益的情況下,於處理負資產住宅按揭貸款的轉按申請時偏離七成按揭成數的指引,該局會否考慮同樣放寬對其他按揭貸款申請七成按揭成數的指引,使銀行可根據個別情況,審慎及靈活地處理有關申請;若否,原因為何?

財經事務及庫務局局長:

(一)截至2002年9月,二手住宅物業價格比1997年10月樓市高峰期下跌約62%。

於1997年12月,市場上給予良好客戶的新造按揭貸款的利率大致為10.5厘,當中包括最優惠利率9.5厘及貸款利率差價1厘,即P+1厘。隨茬抸u惠利率下跌及貸款利率差價收窄,按揭貸款利率亦逐步下調。至現時,按揭貸款利率為2.5厘,即最優惠利率5厘減2.5厘,即P-2.5厘。

有關數字如下:

(%)           現時  2001年  2000年  1999年  1998年  1997年

             ──  ───  ───  ───  ────  ───

期末時的最優惠利率     5.0  5.125   9.5    8.5    9     9.5

 

有關期間最後一個月     -2.5  -2.5   -2.125    -1.0    +1.5     +1.0

的新批出住宅按揭貸

款的一般貸款利率差價

  ──────────────────────────────

平均利率          2.5  2.625   7.375   7.5   10.5    10.5

根據差餉物業估價署提供的數字,市民對物業按揭供款的負擔能力,由1997年第4季至2002年第2季,約上升了73%。

(二)金管局沒有收集有關認可機構接管的住宅單位數目的數據。

不過,金管局有收集類似數據,即尚待進行承按人訴訟的住宅按揭貸款宗數。這包括認可機構為行使對拖欠還款住宅按揭貸款的抵押品的權利,而以承按人身分所採取的所有訴訟,例如委任接管人、向法庭申請接管有關物業、向法庭申請止贖令或行使出售權。

金管局是在1998年底首次收集有關數據,當時認可機構的未償還住宅按揭貸款中,0.2%的貸款有待進行承按人訴訟。至1999年底,有關數字上升至0.4%,2000年底時為0.5%,2001年底則為0.6%。今年9月底的有關數字亦為0.6%。

詳細數字如下:

───────

     2002年9月底  2001年底  2000年底  1999年底  1998年底

      ────   ────  ────  ────  ───

有待進行  2,892   2,681   2,344   1,634    597

承按人訴訟(0.6%)  (0.6%) (0.5%)  (0.4%)  (0.2%)

的未償還住宅

按揭貸款宗數

未償還住宅 471,517  450,599  430,553  384,490  363,436

按揭貸款總宗數

備註:由於接受調查機構數目在2000年底有所增加,所以2000年底及以後的數據不能與2000年底前的數據作出比較。

(三)放寬負資產住宅按揭貸款的七成按揭成數指引屬於「特殊例子」,讓負資產業主有能力轉按,以便能找到願意為他們提供較低貸款利率的認可機構。此舉實際上是將銀行體系內按揭成數超過七成的現有按揭貸款重新分配,而不是批出新的按揭貸款,因此並沒有令銀行體系的整體風險增加。

然而,若容許新批貸款超越七成按揭成數的上限,便會令銀行體系的整體風險增加。金管局曾仔細考慮過放寬七成按揭成數上限是否可行,但基於下列原因,金管局認為此舉並不可接受:

(i)七成按揭成數指引是一項長期的審慎措施,旨在維持銀行體系的穩定。在最近的經濟周期中,這項指引有效保障認可機構,以免因物業價格波動而受到太大的影響。

(ii)銀行界繼續廣泛支持七成按揭成數指引。此外,放寬這項指引可能會引致認可機構的貸款在競爭壓力下有欠審慎,令信貸風險增加。

(iii)七成指引的目的是要防止認可機構提供超過物業價值七成的貸款,而不是要阻止公眾人士借取超過七成的貸款。其實市場上有不同的貸款計劃可供選擇,讓公眾人士可以獲得超過七成的貸款,例如香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃,以及物業發展商提供的二按計劃。


©2005 www.jamestien.com 回上頁