協助工廠大廈轉型 」議案發言 (2007年1月31日)


田北俊議員: 代理主席, 首先, 我想申報利益, 因為我的公司所從事的生意涉及地產, 亦包括工廠樓、工貿樓、補地價等業務。

代理主席, 回想起1971年, 即我第一年返回香港協助父親做生意的時候, 我第一個任務並不是管理製衣廠, 而是在葵涌落成的工業大廈任監工。當時工業是很蓬勃的,我們從長沙灣道遷往葵涌,政府在地政的文件方面寫得很清楚, 工業樓准許做甚麼, 其內所受的規管包括例如《消防條例》、有關貨櫃車上落的條例、行車位的條例等是非常具體的,工業樓宇所需的設施往往是多於商業樓宇的,因為商業樓宇內,很多我剛才提到的問題均不存在。

當然, 事隔三十多年, 到了今時今日, 我們可見有很多工廠都北移了,包括我所申報的利益時的有關工廠。我的工廠在1971年興建,結果我在1994年決定把它拆卸,補地價後令它變成了商業樓宇。經過有關的過程後, 使我覺得政府在這方面至今仍有很多問題存在,是他們覺得很難處理的。在過程中,所謂處理的難處, 並不止是由工業樓宇改為商業樓宇, 住宅方面也有難處, 包括把住宅改為酒店、酒店改為服務性住宅等也好, 為甚麼呢, 代理主席? 局長也知道,地產是香港一種最值錢的東西,地產所涉的,其實就是錢,如果補地價的要求太高, 人們是做不到的; 要求補得太少, 那些已補地價的人便會投訴。

今時今日工廠的問題,與地產商的關係其實不大,地產商如果收購了整幢舊工業大廈 ─ 觀塘有很多這些個案 ─ 便會把整幢重建,只要向政府繳交由工業樓宇改為商業樓宇的補地價即可。政府看到的是,現在市價是若干, 工業樓宇又有這麼多, 所以便讓地產商照樣做了。然而, 現在的問題是,樓宇內有很多其他的小業主,是在一幢多層的工業大廈內買了若干個單位的。政府認為只就那若干個單位補地價是不行的,只有整幢大廈才可以補地價。那若干個單位不可以補地價, 但可以申請豁免, 在付錢後, 便可把用途改成非工業用,甚至是其他的用途。我覺得政府這樣做, 只不過是施行權宜之計,只屬於過渡性安排, 長遠而言, 政府是真的要想想這個問題應如何解決了。

事實上, 周梁淑怡議員代表她的業界或選民提出此問題, 是說得很對的, 因為整個社會是浪費了資源, 很多工業大廈, 無論是位於葵涌也好, 位於觀塘也好, 事實上, 樓層的業權分散, 所有單位真的全部空置, 不要說以4元、5元的租金來招租,即使是2 元、3 元的租金也沒有人租,而且收到的租金,也未必夠支付管理費、差餉等。在那些情況下,業主又慘,用家又慘。

有很多小商戶付不起現在的所謂已補地價的商業樓宇的租金( 每平方呎大概十多元),便想找每平方呎3 元、4 元、6 元、7 元等租金的,這樣的可能性,其實只有去舊的工業樓宇才會有, 才可以讓他們繼續做生意。

但是,最大的問題是 ─ 我認同剛才陳鑑林、李永達和原議案都提到的 ─ 就是政府的所謂程序,就是各個部門的各類程序,而不知道為甚麼每次申請也要拖這麼久, 對用家往往是最不公道的, 因為如果拖上一兩年、四五年, 價錢便會越來越高, 在九十年代補地價, 可能是每平方呎數十元,到了2000年後便變成每平方呎數百元, 現在可能要每平方呎二三千元了,對有心轉變樓宇用途的小業主來說,不是不想做,只不過要經政府的機制統籌出來, 沒有下文, 它不會說不行, 只是進度很緩慢。

我覺得政府的政策大體上是要決定怎樣處理此事,現時位於黃大仙、觀塘、葵涌、荃灣等地方有很多樓宇, 看起來有損市區的外?( 或市容), 全部都很殘舊的,有些冷氣機沒有用、長期吊掛?也沒有人修理,對社會來說,既然有這麼多空置樓宇,可否試用一個土地重建局的概念,即樓宇內有九成或以下的業主同意更改用途,便作出一個合理的補地價? 我覺得合理的價錢不應該是用市場拍賣土地的價錢,應就拍賣土地的價錢扣減若干折扣,但亦不能如此就工業樓宇說做便做,否則對其他所有已補地價的用家的投資便不公道。

但是,最重要的一點而我覺得政府真的要檢討一下的,是政府決定怎樣處置那些空置的工廠樓宇。我覺得, 儘管政府有這樣的機制讓大家去做, 其實它是不很熱中的, 它只是批了出來, 讓大家做數年, 或作出兩年、3年,甚至5年的豁免罷了。我們最終想怎麼樣呢? 我們想見到的,是整個社區的市容獲得改善和有整個計劃擬定出來,能進行整區重建便最好,如果整區重建不到,也希望能整幢重建, 如果整幢重建不到, 便要想想相對地新的樓宇一個個單位內的個別業主有甚麼渠道可以進行,說進行便不是豁免了,補了價就是補了價,而不是凡補了價便提供豁免,然後可以做數年的那個概念了。

當然,當中涉及政府的其他很多政策,亦涉及很多其他發展商會否繼續發展工貿樓宇( 現在這些已經很少了) ─ 或可以兼做這些所謂商業樓宇的。我絕對同意一點就是, 今時今日, 北移了之後的工業, 即在我那個年代做製衣的廠家之類, 大量返回香港的可能性不大。倒過來說, 現時在空置樓宇內, 很多新興的行業( 正如剛才數位議員發言時已經提過的那些), 是服務性行業,而且越來越具備所謂做生意的可行理念,如果我們在那方面支持他們繼續發展的話,可為我們製造就業機會,對減少貧富懸殊的政策也有幫助。多謝代理主席。


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